Coohom 不動産活用ガイド｜募集図面・VR内見・バーチャルステージング

Coohom（クーホム）は、不動産仲介・管理会社が募集図面（マイソク）作成からVR内見、バーチャルステージングまで、空室対策と反響獲得に必要な3D表現を最初から最後までで扱える3Dインテリアデザインクラウドです。専用ソフトを買い揃えずブラウザだけで完結できる一方、景表法や宅建業法との関係、商用利用の範囲で迷うポイントも少なくありません。

この記事では、Coohom 不動産活用の全体像、募集図面とVR内見コンテンツの作成手順、バーチャルステージングの実務運用、景表法対応までを、2026年4月現在の仕様で整理します。仲介・管理・売買の各業態で使えるワークフローまで踏み込んで解説していきます。

Coohomが不動産業界で注目される背景

不動産業界は、空室期間の短縮と反響獲得効率の向上が共通課題です。Coohomは、これらの課題に対して募集図面の高品質化・VR内見の内製化・バーチャルステージングの低コスト化という3方向から効く点で注目を集めています。

空室対策と内見効率化の課題

賃貸仲介と管理の現場では、空室1日あたりの逸失家賃をいかに圧縮するかが最重要KPIです。問い合わせから内見、申込までのリードタイムを短縮しようとすると、現地内見が物理的なボトルネックになります。

実務では、遠方顧客や法人転勤者からの問い合わせに対して、現地内見を1〜2回挟むうちに他物件で決まってしまう機会損失が頻発します。Coohomで作成する360°パノラマやウォークスルー動画を事前共有しておけば、初回内見で意思決定まで進む比率が上がり、空室期間の圧縮に効きます。

なお、Coohomの中国本家にあたる酷家乐（Kujiale）は、B2Bエンタープライズ版で住宅展示場や不動産仲介のDXツールとして標準的に使われています（参考：酷家乐企业版、2026年4月現在）。日本で使われる国際版Coohomも、同じ基盤を不動産業務に展開できる設計になっています。

従来の制作フローとの違い

これまで募集図面や物件パースは、CADソフトでの間取り図作成、3DCGソフトでのパース制作、外注バーチャルステージングの組み合わせで賄われてきました。それぞれ別のソフトと別のワークフローが必要で、コストと時間がかさみがちです。

Coohomは、間取り図・3Dパース・360°パノラマ・バーチャルステージングをひとつのクラウド上で完結できるため、ソフトの切り替えコストとデータ受け渡しの手間が減ります。外注ステージングが1物件数万円かかるのに対し、Coohomで内製すれば1物件の追加コストを抑えやすい構造です。

対応できる業務範囲（仲介／管理／売買）

Coohomが活躍するのは賃貸仲介だけではありません。管理会社のオーナー提案や売買仲介の物件プレゼンまで、不動産業界の幅広い業務に使えます。

業態	主な用途	推奨アウトプット
賃貸仲介	募集図面・VR内見・SNS投稿	2D間取り図＋360°パノラマ
管理会社	オーナー提案・原状回復ビフォーアフター	3Dパース＋ウォークスルー
売買仲介	高額物件プレゼン・投資家向け資料	4Kパース＋VRゴーグル対応

※ 2026年4月現在の運用例。

賃貸はスピード重視で2D図面とパノラマを軽く回す運用、売買は高解像度パースとVRで時間をかけて見せる運用と、業態ごとに設定の落としどころが変わります。

募集図面（マイソク）作成での活用

募集図面は、ポータルサイト掲載と店頭資料の主役です。Coohomは、間取り図と3Dパースを同じプロジェクト内で生成できるため、マイソク制作の初動を大幅に短縮できます。

2D間取り図の作成と寸法表記

Coohomで間取り図を作成する流れは、間取りを描く・部屋名と寸法を入れる・2D表示に切り替えて書き出すの3ステップで完結します。専用CADの操作経験がなくても、ドラッグ操作で壁を引いていけば数十分で1部屋を仕上げられます。

寸法表記は自動で入りますが、ポータル掲載基準に合わせて表示単位（mm／cm／m）を切り替える運用が実務的です。賃貸ポータルではメートル表記、新築分譲では帖数併記など、媒体別のルールに合わせて出力できる点が地味に効いてきます。

既存マイソクPDFやDWG/DXFをAIで編集可能化

中古仲介では、ゼロから間取りを描き起こすよりも、既存マイソクや古い図面データを取り込んで再利用したい場面が多いはずです。Coohomの「AI Floor Planner」機能を使えば、JPG・PNG・PDF・DWG・DXF形式の図面をアップロードするだけで、AIが壁・開口部を認識して編集可能な2D/3Dデータに自動変換してくれます（出典：Free AI Floor Planner | Coohom、2026年4月現在）。

実務では、オーナーから受け取った古いマイソクPDFや図面屋さんのDWGを取り込んで、家具配置だけ変更してマイソクを差し替える運用が効率的です。ゼロから作図する場合と比べて初動が短縮できるため、月に数十件のマイソク制作を回す仲介会社ほど効果が大きくなります。

3Dパース付きマイソクの作り方

3Dパース付きマイソクは、間取り図の上にCoohomの自動3D生成を載せ、家具を仮配置してレンダリングする流れで作成します。1物件あたり1〜2時間で、ポータル掲載に耐える品質のパースが出せる点が強みです。

家具配置は、ターゲット顧客像（単身／DINKS／ファミリー）に合わせてプリセットを切り替えると効率的です。1Kならベッドとデスク中心、2LDKならソファ・ダイニング・ベッドの基本セットを組み合わせると、部屋の使い方が直感的に伝わります。

ポータルサイト掲載用の画像書き出し

主要な賃貸ポータルでは、画像サイズが横600〜1200px程度、縦横比4:3または16:9が一般的です。Coohomからの書き出しはHD（1280×720）で十分対応できるため、解像度を上げすぎず軽量な画像を量産する運用が現実的です。

Coohomの間取り図書き出しは、2026年4月現在、スケール指定付きPDF／PNG／JPGと4K画像に対応しています（出典：Export Floor Plan: PDF, PNG, or JPG | Coohom）。ポータル掲載はPNG/JPG、印刷マイソクや店頭資料はスケール指定PDF、高品質提案には4Kという形で、媒体別に書き出し形式を切り替える運用が便利です。ブラウザ完結で書き出せるため、現場端末や共有PCでも追加インストール不要で運用できます。

書き出し設定の詳細はCoohom レンダリング設定完全ガイド｜HD〜16K解像度とクレジット最適化で整理しています。マイソク掲載目的ならHD〜2Kで十分、来店資料なら4Kといった使い分けが基本線です。

マイソクテンプレートの作り方と量産化

仲介会社で月に数十件のマイソクを回すなら、テンプレート化が必須です。Coohomでは、家具配置・カメラアングル・ライティングの組み合わせをプロジェクトテンプレートとして保存できます。

1Kテンプレート、1LDKテンプレート、ファミリー向けテンプレートの3パターンを用意しておき、新規物件ごとに間取りだけ差し替える運用が量産化のコツです。スタッフ間でテンプレートを共有すれば、品質のばらつきも抑えられます。

VR内見用コンテンツの作成

VR内見は、遠方顧客対応と内見ハードル低下の両面で効くコンテンツです。Coohomは360°パノラマと共有リンクをブラウザだけで発行できるため、賃貸仲介との相性が良好です。

360°パノラマで空室を疑似内見化

空室の各部屋にカメラポイントを配置し、360°パノラマを書き出す流れで疑似内見コンテンツを作成します。1物件あたり玄関・リビング・寝室・水回りの4〜6ポイントを押さえると、現地内見に近い空間理解が得られます。

カメラ高さは120〜160cmの目線基準が無難です。低すぎると圧迫感が出て、高すぎると俯瞰で生活感が薄れるため、人が立った視点を再現するのが基本になります。

共有リンクとQRコード運用

書き出した360°パノラマは、URL1本の共有リンクで送信できます（出典：Online Panorama Maker | Coohom、2026年4月現在）。LINEやメールで顧客に直接送るほか、店頭資料にQRコードを印刷しておけば、来店時のその場で別物件のVRを見せる導線も組めます。

顧客側は専用アプリのインストールやアカウント作成が不要で、スマホやPCのブラウザがあれば即閲覧できる点が大きな利点です。高齢の顧客や遠方の法人担当者にとっても、URLをタップするだけで内見できる手軽さは問い合わせハードルを下げる実務価値があります。

公開範囲はパスワード付きを基本にすると情報管理が安定します。顧客ごとに有効期限を切る運用にしておけば、契約後にURLが流出しても被害を抑えられます。VR内見データの作成と共有リンク発行の詳細手順はCoohom 360°パノラマ・ウォークスルー作成方法｜VR内見用データと共有リンクで網羅しています。

遠方顧客・深夜問合せへの対応

賃貸仲介では、転勤者や学生といった遠方顧客の問い合わせ比率が一定割合あります。営業時間外の問い合わせや内見不可日の対応で、VRリンクが大きな差別化要素になります。

実務では、VRリンク事前送付を始めてから初回問い合わせ→申込までのリードタイムが短縮されるという報告が目立ち、深夜問い合わせへの自動返信に物件URLを添えるだけで、翌朝の商談確度が上がるという運用事例も共有されています。

スマホ閲覧前提の解像度設計

顧客の閲覧端末はスマホが大半です。VR内見の解像度は4K〜8Kが実務の落としどころで、Web埋め込みなら4K、来店時のタブレット閲覧なら8Kという2段階運用が効率的です。

16Kは通信量とサーバー負荷が大きく、スマホ閲覧では恩恵が薄い水準です。VRゴーグルで本格的に見せる高級物件のみ、16Kへの引き上げを検討する判断が現実的です。

バーチャルステージングと物件写真の補強

バーチャルステージングは、空室に家具を仮想配置して魅力を伝える手法です。Coohomは3D空間内での家具配置と、実写写真への合成の両アプローチに対応しています。

空室への家具配置シミュレーション

Coohomの3D空間内で家具を配置し、レンダリングする方式が基本です。図面から3D空間を立ち上げ、Coohom内蔵の家具モデルライブラリから選んで配置するだけで、家具入りパースが完成します。

ターゲット層別に家具テイストを変えると訴求力が高まります。若年単身向けはモダン・北欧系、ファミリー向けはナチュラル・木質系、シニア向けは和モダンなど、入居想定者の好みに合わせた家具選定が反響に効いてきます。

実写合成と3D生成の使い分け

バーチャルステージングには、空室の実写写真に家具CGを合成する方式と、Coohomの3D空間で全体を生成する方式の2系統があります。それぞれ得意領域が異なるため、物件特性で使い分けるのが実務的です。

方式	強み	弱み	向く案件
実写合成（Virtual Staging AI）	既存物件の質感・採光がそのまま	視点が固定、VR化しにくい	単発の募集図面・SNS投稿
Coohom 3D生成	視点自由・VR化容易	質感が3D寄り	VR内見・複数視点プレゼン

※ 2026年4月現在の使い分け例。

Coohomには、空室の実写写真をアップロードするとAIが自動で家具・装飾を合成してくれる「Virtual Staging AI」が搭載されています（出典：Free Virtual Staging AI Tools | Coohom、2026年4月現在）。実写合成は1枚絵の訴求力に強み、3D生成は360°パノラマやウォークスルーへの展開に強みがあるため、同じ物件で両方を併用する運用も媒体別の最適化として有効です。

外注ステージングとのコスト比較

従来のバーチャルステージング外注では、海外相場で1物件あたり$300〜$1,000、AI系サービスでは$7/部屋クラスのサブスクも登場し、価格破壊が進んでいます（参考：Collov AI design agent | HousingWire、2026年4月現在）。国内でも外注ステージングは1物件数万円規模が相場で、Coohomで内製すれば月額プラン費用の範囲で複数物件を回せます。

月間のマイソク制作本数が10件を超える仲介会社なら、Coohom ProもしくはBusinessプランで内製化した方がランニングコストを抑えやすい構造です。外注の納期（2〜5営業日）に縛られず、当日中にマイソクを差し替えられる運用速度も大きな差別化要素になります。

景表法・宅建業法との関係

バーチャルステージング画像をポータル掲載する際は、景表法と宅建業法の表示規制を踏まえる必要があります。2026年4月現在の主要ポータルの運用では、家具CGが入った画像には「家具・調度品はバーチャルステージングによるイメージで実際の物件とは異なります」といった但し書きの明示が求められています。

実際の物件状態と誤認させる表現は、不当表示として景表法違反のリスクがあります。空室の物件にあたかも家具が備え付けであるかのように見せる構成は避け、必ず家具がCGである旨を画像内または近接位置に明記する運用が安全です。

但し書きテンプレートの運用

但し書きは、画像下部または画像内の隅に固定テンプレートで入れる運用が量産時に有効です。「※家具・調度品はバーチャルステージングによるイメージです。実際の物件には設置されていません」を社内標準として、Coohomの画像書き出し時にウォーターマーク的に挿入しておくと、抜け漏れを防げます。

不動産公正取引協議会連合会の表示規約や、各ポータルの掲載基準に最新版が公開されています。媒体ごとに微妙に表現要件が異なるため、繁忙期前に一度横並びで確認しておくと安全です。法令・ガイドラインは改正される可能性があるため、実際の運用時には国土交通省・消費者庁・不動産公正取引協議会連合会の最新公開情報を必ず確認してください（2026年4月現在）。

物件仲介での具体的な使い方

Coohomは、反響獲得から内見、申込までの各段階で異なる役割を担います。段階別に推奨アウトプットを固定しておくと、案件ごとの運用が安定します。

反響獲得段階（ポータル掲載・SNS投稿）

反響獲得段階では、マイソクの3Dパース付き化と、SNS投稿用のショート動画が有効です。ポータル掲載写真にCoohomで生成した3Dパースを混ぜると、テキスト中心の競合物件と比べて視覚的な差別化ができます。

SNS用には、ウォークスルー動画15〜30秒をInstagramやTikTokに投稿する運用が伸びています。短尺で部屋の動線が分かる動画は、若年層の物件探しでブックマーク率が上がりやすい傾向があります。

内見段階（事前共有・現地補強）

内見段階では、VRリンクの事前送付と、現地内見時のタブレット補強が効きます。事前にVRで空間を把握してもらえば、現地での説明時間が短縮され、間取りの好みが合わない物件の絞り込みも早まります。

現地内見では、家具なしの空室をタブレット上のCoohomバーチャルステージング画像と並べて見せる運用が効果的です。「ここに3人掛けソファを置くとこう見えます」と具体的に示すと、生活イメージが固まり申込確度が上がります。

申込・契約段階（家具レイアウト相談）

申込段階では、入居後の家具配置相談ツールとしてCoohomを使う運用が広がっています。手持ちの家具サイズを伝えてもらい、Coohom上で配置シミュレーションを行えば、入居後のミスマッチを未然に防げます。

このひと手間で、入居後早期解約率が下がるという報告もあります。家具レイアウト相談を契約時の付加価値サービスとして打ち出せば、競合との差別化要素にもなります。

法人顧客・投資家向けプレゼン

法人借り上げ社宅や投資用物件の提案では、4K High品質のレンダリング画像とVRウォークスルーが武器になります。意思決定者が現地に来られないケースで、画面越しの説得力が成約率に直結する場面です。

投資家向け売買では、空室物件にバーチャルステージングを施し、想定入居者層をビジュアル提示する運用が効果的です。賃貸需要のイメージが伝わると、利回りの説得材料が一段強くなります。

管理会社からオーナーへの提案資料

管理会社が物件オーナーに原状回復・リノベーション提案を行う際、ビフォーアフターの3Dパースが説得力を発揮します。現状写真と比較できるアフター3Dを並べると、工事費用の妥当性をオーナーが直感的に理解できます。

実務では、Coohomで作成したアフターパースを使った提案で、リノベーション工事の受注率が上がったという報告も目立ちます。家賃アップ提案とセットで見せると、オーナー側の意思決定が早まる傾向があります。

導入前に押さえる注意点と運用ルール

Coohomを不動産業務で本格導入する前に、商用利用範囲・チーム運用・画像表記の3点を押さえておくと、後からの運用変更コストを抑えられます。

商用利用とライセンス範囲

Coohomを業務で使う場合、無料プランの商用利用範囲には制約があります。本格運用するならProプラン以上、複数スタッフでの利用ならチームプランが基本線です。

商用利用と素材ライセンスの詳細はCoohom 商用利用・著作権・透かしについてで整理しています。マイソク掲載・ポータル投稿・SNS発信といった具体用途ごとに、必要なプラン水準の判断が重要です。

チーム運用と権限設定

仲介会社で複数スタッフが使う場合、チームライセンスでプロジェクトを共有する運用が基本です。物件ごとのプロジェクトを社内で参照できる構成にしておくと、担当者交代時の引き継ぎコストが大幅に減ります。

権限設定はオーナー・編集者・閲覧者の3段階が標準です。新人スタッフには閲覧者権限から始めて、慣れたら編集者へ昇格させる段階運用が安定します。チームライセンスの構成と費用感はCoohom 法人プラン活用術｜チーム運用・素材共有・SSOまで完全解説で整理しています。

画像に必ず入れる但し書き

繰り返しになりますが、バーチャルステージング画像と3Dパースには、家具がCGであることを明示する但し書きを必ず入れてください。但し書きの欠落は、景表法違反だけでなく、入居後トラブルの引き金にもなります。

社内チェックリストとして、ポータル投稿前に「但し書きの有無」「物件状態との乖離」「家具寸法の現実性」の3点を確認するフローを作っておくと安全です。仲介会社全体での運用ルールとして文書化しておくと、トラブル時の説明責任も果たしやすくなります。

個人情報と物件情報の取扱い

Coohomはクラウド型サービスのため、図面データや家具配置情報がサーバーに保存されます。オーナー情報や契約情報など機微な個人情報はプロジェクト内に書き込まず、別管理する運用が基本です。

物件住所や号室番号も、プロジェクト名に含めず管理番号で運用すると安心です。共有リンク公開時に意図せず物件特定情報が流出するリスクを抑えられます。

まとめ｜Coohom 不動産活用の要点

Coohomは、不動産業務における募集図面・VR内見・バーチャルステージングを1つのクラウドで完結できる点が最大の強みです。要点を3行で再確認します。

• 募集図面はテンプレート化と量産化が鍵、ポータル掲載はHD〜2Kで十分
• VR内見は360°パノラマ8Kとパスワード付き共有リンクが実務標準
• バーチャルステージングは但し書き必須、景表法と宅建業法の表示規制を遵守

仲介会社・管理会社・売買仲介のいずれの業態でも、空室期間の圧縮と反響獲得効率の向上に直結する運用が組めます。2026年4月現在のCoohomは、ブラウザだけで完結する手軽さと、Pro〜法人プランでカバーできる業務範囲の広さが揃った段階に来ています。

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